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¿Qué hipoteca me puedo permitir?

Descubre tu cuota máxima y el precio máximo de vivienda que puedes asumir con tus números reales. Con stress test del Euríbor, comparativa de plazos y ITP por comunidad autónoma.

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El concepto

No preguntas cuánto te presta el banco. Preguntas cuánto puedes pagar tú.

El banco está dispuesto a prestarte hasta donde tu ratio de esfuerzo llegue al 35-40%. Pero ese punto es el límite, no el óptimo. Si vives toda tu vida laboral con el 35% de tu sueldo comprometido a la hipoteca, no te queda margen para invertir, ahorrar o asumir un imprevisto sin endeudarte más.

Esta calculadora aplica los mismos criterios que el banco — pero también te enseña dos cosas que él no: qué te limita realmente (cuota o ahorro) y qué pasa si los tipos suben. Esos dos datos son los que separan firmar bien de firmar arrepentido.

Dato clave

Entre 2022 y 2024, miles de familias firmaron variable con Euríbor cerca del 0%. Cuando subió al 4%, sus cuotas aumentaron entre 300 y 500€/mes. El stress test no es paranoia, es prudencia.

El precio máximo que sale es el techo, no el objetivo. Es perfectamente razonable comprar por debajo de él para tener margen, ahorrar más o invertir en paralelo. Comprar al límite te deja sin defensas ante cualquier evento.

Preguntas frecuentes

Todo lo que necesitas saber sobre tu capacidad hipotecaria

¿De dónde viene la regla del 35%?
Es el límite que aplican la mayoría de bancos en España y que recomienda el Banco de España: la cuota de tu hipoteca más cualquier otra deuda mensual no debería superar el 35% de tus ingresos netos. Por debajo del 30% es zona saludable; entre 30-35% es ajustado pero asumible; por encima del 35% el banco probablemente te denegará la operación o te ofrecerá condiciones peores.
¿Por qué el banco solo financia el 80%?
Es la práctica habitual para vivienda habitual. El banco prefiere quedarse con margen por si el inmueble pierde valor (si presta el 100% y la casa baja, su garantía vale menos que el préstamo). Para segunda vivienda o inversión la financiación cae al 60-70% porque el riesgo es mayor. Hay hipotecas al 90-100% pero suelen tener tipos más altos y ser difíciles de conseguir.
¿Qué gastos hay además de la entrada?
En vivienda de segunda mano: ITP (entre 4% y 11% según CCAA) + ~2% de notaría, registro, gestoría y tasación. En obra nueva: 10% IVA + 1,5% AJD + ~2% de gastos. La calculadora aplica el ITP de la CCAA que selecciones. El total típico de gastos es 8-13% del precio. Si compras una casa de 200.000€, súmale 16.000-26.000€ de gastos sobre la entrada.
¿Por qué a veces me limita el ahorro y no la cuota?
Hay dos topes: (1) la cuota mensual que tus ingresos soportan y (2) el ahorro que tienes para entrada + gastos. El tope final es el menor. Si ganas mucho pero tienes poco ahorrado, te limita el ahorro: tendrías cuota suficiente para una casa más cara, pero no puedes pagar la entrada. Si ganas poco con mucho ahorro, te limita la cuota. La calculadora te dice exactamente cuál es tu freno y cuánto te falta para subir.
¿Cómo afecta el plazo al precio máximo?
Más plazo baja la cuota mensual, lo que te permite financiar más capital con los mismos ingresos. Pero pagas mucho más en intereses al final. Ejemplo: con 1.000€/mes de cuota máxima al 3,5%, a 25 años puedes financiar 200.000€; a 35 años, 240.000€. La gráfica de la calculadora muestra la curva exacta para tus números.
¿Qué es el stress test del Euríbor?
Si firmas hipoteca variable, tu cuota cambiará cuando el Euríbor cambie. El stress test te muestra qué pagarías si el Euríbor sube 1 o 2 puntos. Es importante: en 2022-2023 el Euríbor subió de -0,5% a 4% en 18 meses. Antes de firmar variable, comprueba que sigues por debajo del 35% incluso con el escenario +2%.
¿Cuento mi sueldo o el de los dos compradores?
Si compráis a medias, suma ambas nóminas netas. Lo mismo con las deudas: suma ambos coches/préstamos. El banco mira el total. Si solo uno aparece como titular, solo cuentan sus ingresos y deudas (esa es la persona responsable del préstamo).
¿La calculadora me garantiza que el banco me lo dará?
No. Es una orientación basada en la regla estándar del 35%. El banco mira más cosas: scoring crediticio, antigüedad laboral, tipo de contrato (indefinido vs temporal), ahorros declarados, vinculaciones (nóminas, seguros, planes de pensiones)... Usa la calculadora para tener tus números antes de pisar el banco — vas a ir mejor preparado y vas a saber distinguir una buena oferta de una mala.
¿Es mejor poner más entrada de la mínima?
Si tienes el dinero, sí. Cada euro extra de entrada es un euro menos sobre el que pagas intereses durante 25-30 años. En una hipoteca a 30 años al 3,5%, cada 10.000€ adicionales de entrada te ahorran ~6.200€ de intereses. Pero ojo: no te quedes sin colchón. Mantén siempre 6 meses de gastos en líquido como fondo de emergencia.
¿Y si me sale un precio ridículamente bajo?
Significa que con tus números actuales no llegas al precio medio del mercado en tu zona. Opciones reales: subir ingresos (más experiencia, cambiar de empleo, segunda actividad), reducir deudas activas, esperar a tener más ahorro, comprar en otra zona o tipo de vivienda más asequible, o ir a medias con pareja o familiar. La calculadora es honesta — si no puedes, mejor saberlo antes que firmar algo que te hunda.
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