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Amortizar hipoteca vs invertir

Tienes liquidez extra y dudas si meterla en la hipoteca o invertirla. Compara los 4 escenarios con gráfica de patrimonio acumulado y descubre tu rentabilidad break-even.

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El concepto

No es elegir. Es saber el precio de elegir.

Cuando tienes 10.000€ extra y una hipoteca, hay dos voces. La conservadora dice "amortiza, quita deuda". La ambiciosa dice "invierte, esa rentabilidad compuesta es oro". Las dos pueden tener razón — depende de tus números.

La regla matemática es simple: si tu rentabilidad esperada bate el coste de la hipoteca, invertir es superior en valor esperado. Si tu hipoteca está al 2% y la bolsa rinde el 7% histórico, cada euro que metas en bolsa en lugar de amortizar trabaja cinco veces más para ti. Si tu hipoteca está al 4,5% y solo esperas 5% de rentabilidad, la diferencia se evapora con la fiscalidad y la volatilidad.

Dato clave

Amortizar plazo ahorra el doble de intereses que amortizar cuota con la misma cantidad. Si no necesitas bajar tu cuota mensual, siempre elige reducir plazo.

Lo que esta calculadora añade frente a las simples es la rentabilidad break-even: el % anual que tu inversión necesita para empatar con amortizar. Es el umbral que separa una decisión de otra. Si tu expectativa realista lo supera, invierte; si no, amortiza y duerme tranquilo.

Preguntas frecuentes

Todo lo que necesitas saber sobre amortizar e invertir

¿Qué diferencia hay entre amortizar plazo y amortizar cuota?
Amortizar plazo: mantienes la cuota igual, pero la hipoteca acaba antes. Es la opción que más intereses ahorra (suele ser ~50-100% más eficiente). Amortizar cuota: mantienes el plazo, pero pagas menos cada mes. Te ahorra menos intereses totales pero te da liquidez mensual. Si ese alivio mensual no lo necesitas (puedes seguir pagando lo mismo), siempre es mejor amortizar plazo.
¿Cuál es el límite legal de comisiones por amortización?
Según la Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI 2019): hipoteca variable: 0,25% los primeros 3 años, 0,15% del 4º al 5º, 0% a partir del 6º. Hipoteca fija o mixta (en sus primeros 10 años): 2% los primeros 10 años, 1,5% después. Hipotecas anteriores a 2019 pueden tener comisiones distintas según contrato. Comprueba siempre tu escritura.
¿Por qué a veces invertir gana y otras amortizar?
La regla simple: si tu rentabilidad esperada de la inversión > tipo de interés de tu hipoteca, invertir gana en valor esperado. Si tienes hipoteca al 4,5% y esperas 6% en bolsa, en valor esperado gana invertir (1,5 puntos de spread). Si tu hipoteca está al 2% (firmada en 2020 con Euríbor negativo), invertir es claramente superior. La calculadora te lo cuantifica con la rentabilidad break-even.
¿Qué es la rentabilidad break-even?
Es la rentabilidad anualizada que tu inversión necesita para empatar con amortizar plazo. Si por ejemplo te sale 4,2%, significa: cualquier inversión que rinda más del 4,2% anual te conviene más que amortizar. Cualquier rentabilidad menor, mejor amortiza. La bolsa indexada a largo plazo histórica está en 6-9% anual (S&P 500 ha hecho ~10% nominal, MSCI World ~8%), pero con volatilidad alta.
¿La calculadora considera impuestos?
No. Asume rendimientos netos de impuestos en la inversión. En España las plusvalías de fondos/ETFs/acciones tributan al 19-28% en el IRPF al rescatar. Si quieres ser conservador, descuenta ese impacto: una rentabilidad bruta del 7% se queda en 5,5-6% neto aproximadamente. Por otro lado, tampoco contamos la deducción por inversión en vivienda habitual (solo aplicable a hipotecas anteriores a 2013), que mete +15% sobre lo amortizado al año (con tope).
¿Y el coste psicológico? ¿No vale algo no tener deuda?
Vale mucho. Las finanzas no son solo matemáticas. Hay personas para las que la deuda les quita el sueño, y para esas amortizar es siempre la mejor decisión aunque la calculadora diga lo contrario — la rentabilidad psicológica de dormir tranquilo no aparece en números. Otras se sienten cómodas con apalancamiento moderado y prefieren la flexibilidad de tener liquidez invertida. Conócete antes de decidir.
¿Qué pasa si combino las dos cosas?
Es totalmente válido y muchas veces el mejor enfoque. Por ejemplo: amortizas el 50% para reducir tu deuda y bajar plazo, e inviertes el otro 50% para mantener exposición al mercado. Reduces riesgo de concentración. Para simularlo en la calc, divide tu cantidad en dos y mira los resultados parciales — el ahorro y la ganancia se suman aproximadamente.
¿Y si me suben los tipos de interés (variable)?
Si tienes hipoteca variable y los tipos suben, amortizar se vuelve relativamente más atractivo (porque ahorras intereses sobre un tipo más alto). Si crees que el Euríbor seguirá subiendo, amortizar tiene un valor adicional de cobertura. Si crees que está cerca de techo y va a bajar, invertir mantiene su atractivo. Nadie predice el Euríbor con certeza.
¿Qué orden de prioridad recomiendas con liquidez extra?
Antes de decidir entre amortizar e invertir: 1) Fondo de emergencia de 6 meses de gastos en cuenta líquida, 2) Cancelar deudas caras (tarjetas 18-24%, préstamos personales 8-15%), 3) Aprovechar matching de empresa en plan de pensiones si lo hay (es +100% de rentabilidad gratis). DESPUÉS, con el resto: la decisión amortizar vs invertir según tus números y aversión al riesgo.
¿Conviene amortizar de golpe o periódicamente?
Periódicamente suele ser mejor por dos motivos: (1) flexibilidad — no inmovilizas todo el ahorro de golpe, (2) coste-medio — si tu rentabilidad alternativa varía con los mercados, repartir reduces el riesgo de timing. Pero ojo a las comisiones: cada amortización paga su comisión, así que aportaciones muy pequeñas dejan poco neto. Habitual: amortizaciones de 5.000-15.000€ una o dos veces al año.
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