Saltar al contenido principal
Sobre mí
Calculadoras
Interés CompuestoComprar vs AlquilerAmortizar vs Invertir¿Qué hipoteca puedo?Simulador HipotecaSalud FinancieraProntoPerfil InversorProntoIndependencia FinancieraProntoAsset AllocationProntoRentabilidad InmueblesPronto
BrókersBlogMáster de Finanzas
Tema
Suscríbete a la newsletter
Calculadora gratuita

Comprar o alquilar: ¿qué te compensa en euros?

Compara el patrimonio final entre comprar tu vivienda o alquilar e invertir la diferencia. Incluye el coste de oportunidad real de la entrada, los intereses de la hipoteca y la revalorización.

1 minutoSin registro · 100% privadoComparte tu resultado
El concepto

La pregunta no es si comprar o alquilar. Es qué haces con la diferencia.

La comparación honesta entre comprar y alquilar tiene una asunción fundamental: el inquilino invierte la diferencia. Esa diferencia tiene dos partes.

Primero, el dinero que no pone de entrada ni en gastos de compra (típicamente un 30% del precio en España). Si la casa cuesta 180.000€, el comprador desembolsa de golpe ~54.000€ entre entrada, ITP, notaría y apertura. El inquilino invierte esos 54.000€ desde el minuto uno en fondos indexados.

Segundo, la diferencia mensual entre la cuota hipotecaria (+gastos de comunidad, IBI, mantenimiento) y el alquiler. Si el alquiler es menor, ese excedente también va a fondos.

La trampa

La mayoría de gente que alquila NO invierte la diferencia. Se la gasta. Por eso comprar, aunque matemáticamente no siempre sea óptimo, funciona como ahorro forzoso.

Esta calculadora asume que sí lo haces. Si no tienes la disciplina para invertir, el resultado real de alquilar será mucho peor que el simulado. Sé honesto contigo mismo.

Ejemplo real

Dos amigas, misma ciudad, decisiones opuestas.

Lucía · compra
  • Precio vivienda180.000 €
  • Entrada + gastos54.000 €
  • Hipoteca 30 años3,5 % TAE
  • Cuota mensual647 €
  • Horizonte30 años
A los 30 años
326.000 €
Valor vivienda libre de hipoteca
María · alquila + invierte
  • Alquiler mensual inicial720 €
  • IPC alquiler anual2,5 %
  • Inversión inicial (bolsa)54.000 €
  • Aporte extra cada mes0 €*
  • Rentabilidad bolsa7 %
A los 30 años
411.000 €
Valor de la cartera de fondos

* En este caso el alquiler supera ligeramente la cuota+gastos, así que no hay aporte mensual adicional. El crecimiento viene del interés compuesto sobre la inversión inicial.

En este ejemplo concreto, María gana ~85.000€ al final del plazo — pero cambia un parámetro (mayor revalorización, menor alquiler, o menor rentabilidad bolsa) y el resultado se invierte. Por eso tienes que hacer la cuenta con TUS números, no con los de nadie más.

Interpreta tu resultado

Qué factores inclinan la balanza

Comprar gana cuando...

  • Ratio precio/alquiler bajo (<200 meses)
  • Vives en la casa 10+ años
  • Tipo hipoteca bajo (<4%)
  • Revalorización zona fuerte

Alquiler + invertir gana cuando...

  • Ratio precio/alquiler alto (>250 meses)
  • Horizonte corto (<7 años)
  • Sueldo variable, baja estabilidad
  • Bolsa rinde >7% sostenido

Factores no-monetarios a sumar

  • Flexibilidad geográfica si alquilas
  • Seguridad psicológica si compras
  • Capacidad de reformar tu espacio
  • Herencia para hijos
Preguntas frecuentes

Todo lo que necesitas saber antes de decidir

¿Siempre sale mejor comprar a largo plazo?
No. Depende de cinco factores clave: el precio de la vivienda, el alquiler equivalente, el tipo de interés de la hipoteca, la rentabilidad que consigas invirtiendo la diferencia, y el horizonte temporal. En zonas con alquileres muy bajos respecto al precio de compra, alquilar + invertir puede superar a comprar. En zonas con alquileres altos y vivienda barata, comprar gana claro.
¿Por qué la calculadora considera el 'coste de oportunidad' de la entrada?
Porque los 36.000€ que pondrías de entrada (más los 18.000€ de gastos de compra) NO son gratis — podrían estar invertidos en fondos indexados rindiendo un 7% anual. Cualquier comparación honesta entre comprar y alquilar tiene que asumir que el inquilino invierte esa cantidad inicial + la diferencia mensual entre cuota hipotecaria y alquiler. Si no se hace así, la comparación está sesgada a favor de comprar.
¿Qué gastos tiene comprar que no aparecen en el precio de la vivienda?
En España, los gastos de compra suman aproximadamente un 10% del precio: ITP o IVA (6-10%), notaría, registro, tasación, gestoría y comisión de apertura de hipoteca. Además, cada año: IBI (0,4-1,1% del valor catastral), comunidad (600-2.500€), seguros de hogar e hipoteca (300-500€), reparaciones y mantenimiento (~1% del valor anual). La calculadora asume un total del 1% anual del valor de la vivienda.
¿Cómo sé qué rentabilidad es realista al invertir en bolsa?
Históricamente, el S&P 500 ha rendido un 10,2% anualizado desde 1957. Descontando inflación, el rendimiento real es ~7%. Para una cartera diversificada de fondos indexados globales a largo plazo, usar entre 5% y 8% es razonable. Importante: no metas datos irreales (15%+) porque distorsionan brutalmente la comparación.
¿La revalorización de la vivienda es realmente del 2% anual?
En España, históricamente (1995-2024) la vivienda se ha revalorizado de media un 3% nominal, pero con ciclos duros: subidas del 10% en boom y caídas del 30% en crisis. Usar un 2% real es conservador y defendible. En grandes ciudades como Madrid o Barcelona puede ser mayor (3-4% real histórico). En zonas despobladas, cero o negativo.
¿Qué pasa si el alquiler sube más rápido de lo que supone la calculadora?
La calculadora asume un IPC de alquiler del 2,5% anual, que es la media española histórica. En zonas con alta demanda (Madrid, Barcelona) el alquiler puede subir 4-6% anual durante años. Eso hace que comprar salga aún mejor (la cuota fija de hipoteca se vuelve cada vez más barata en relativo). En el extremo opuesto, zonas con caída demográfica pueden ver caer los alquileres.
¿Tiene en cuenta los impuestos cuando vendes la vivienda?
No, es una simulación bruta. Si vendes la vivienda con plusvalía pagas IRPF (19-28%) sobre la ganancia. Si la usas como vivienda habitual y reinviertes en otra vivienda habitual, puedes estar exento. Si el inquilino vende sus fondos al final, también paga 19-28% sobre las plusvalías. Ambos lados tienen fricción fiscal similar — por eso la comparación bruta sigue siendo razonable.
¿Qué pasa si me quedo en paro y no puedo pagar la hipoteca?
Este es el riesgo real de comprar que la calculadora no puede modelar. Si no puedes pagar: primero agotas ahorros, luego banco puede iniciar desahucio y ejecución. El alquiler es más flexible: cambias a una vivienda más barata o vuelves con familia. Este factor de flexibilidad tiene un valor subjetivo enorme que cada uno pondera diferente.
¿Es mejor comprar con hipoteca fija o variable?
La calculadora usa un tipo fijo (el que tú pongas) durante toda la vida de la hipoteca. Con variable, el tipo baja cuando baja el Euríbor (ahorras) y sube cuando sube (pagas más). Para simular el escenario 'peor caso' con variable, prueba con un tipo un 1-2% más alto del actual. Para 'mejor caso', un 1% menor.
¿Qué horizonte temporal uso?
Lo normal es poner el plazo de la hipoteca (25-30 años) o el tiempo que realistamente vivirás en esa casa. Si piensas mudarte en 5 años, el análisis cambia: a corto plazo alquilar casi siempre gana (los gastos de compra se amortizan mal). Por regla general, comprar empieza a compensar a partir de los 7-10 años.
¿La calculadora asume que el inquilino invierte el 100% de la diferencia?
Sí. Esta es la asunción clave: el inquilino es DISCIPLINADO e invierte mensualmente la diferencia entre cuota+gastos de vivienda y alquiler, además de la entrada+gastos iniciales que no tuvo que pagar. En la realidad, la mayoría de gente que alquila NO invierte — gasta esa diferencia. Por eso comprar, aunque matemáticamente no siempre sea óptimo, sí funciona como 'ahorro forzoso'.
¿Influye la zona donde compro o alquilo?
Es el factor más importante. Pon los datos REALES de tu zona concreta, no medias nacionales. En ciudades con ratio precio/alquiler alto (Barcelona, Madrid centro), la vivienda está 'cara' respecto al alquiler y alquilar+invertir puede compensar. En ciudades con ratio bajo (Zaragoza, Valencia, Sevilla), comprar suele ganar con claridad.
Calculadoras relacionadas

Da el siguiente paso.

Gratuita

Simulador de Hipoteca

Calcula tu cuota mensual, intereses totales y amortización. Pruébalo antes de ir al banco.

Usar calculadora
Gratuita

Interés Compuesto

Descubre cuánto crecerá tu dinero si inviertes la diferencia mes a mes durante décadas.

Usar calculadora
Premium

Independencia Financiera (FIRE)

Calcula cuánto necesitas acumular para dejar de depender del sueldo.

Usar calculadora
Newsletter gratuita

¿Te ha abierto los ojos este cálculo?

Cada semana te envío una píldora financiera directa. Decisiones como comprar o alquilar explicadas con datos y casos reales.

Suscribirme gratis